El control de los precios al alquiler es la mejor manera. Fue un socialista sueco, una socialista pata negra, quien dijo que “el control de alquileres parece ser la técnica más eficiente actualmente conocida para destruir una ciudad, después de bombardearla”. Un funcionario del gobierno comunista de Vietnam, algunos años después de la guerra con Estados Unidos, dijo que “los estadounidenses no pudieron destruir Hanoi a través de bombardeos durante la guerra, sin embargo, nosotros hemos destruido nuestra ciudad a través de los alquileres bajos”.
Aunque un bombardeo daña de manera más inmediata una ciudad, las guerras se acaban y muchas ciudades en el mundo han sido rápidamente reconstruidas, como sucedió en Alemania tras la II Guerra Mundial. El control de alquileres causa un daño más duradero, sin embargo, la mayoría de las personas no entiende los principios económicos que subyacen y que reducen la oferta de vivienda por décadas.
Cuba, es un gran ejemplo. Ciudades enteras parecen haber sido bombardeadas por un ejército extranjero, cuando todo ello no es más que la destrucción que genera la intervención estatal en el control de precios y la expropiación de la propiedad privada.
El control de precios genera lo contario de lo que pretende. Pero los políticos actuales son impermeables al conocimiento económico, no ya al reciente, sino al conocido desde hace miles de años. Resulta más fácil para las Yolandas Díaz vender el titular que explicar las consecuencias.
Hace casi 2.000 años Roma fue vencida por el control de precios no por los bárbaros. En noviembre del año 301, el emperador Diocleciano, ante la situación insostenible del imperio promulgó el famoso edicto De maximis (Edictum De Pretiis Rerum Venalium), donde se fijaban precios máximos a determinadas mercancías y servicios, entre ellos cereales (trigo, cebada, mijo, alfalfa, lentejas, guisantes y garbanzos). Todos ellos pasaron al mercado negro, desaparecieron y generaron un desabastecimiento general que provocó la caída del imperio romano.
La economía es la ciencia que busca la mejor asignación de recursos escasos con usos alternativos. Parece fácil, pero es más complejo de lo que parece. Las interacciones económicas son sistémicas, no individuales. Cuando se da una patada a un balón sabemos que se moverá hacia adelante, es lo que se denomina interacción individual, pero cuando se tocan los precios de una mercancía o servicio, las interacciones económicas que se dan son sistémicas, afectan en muchas direcciones.
Los precios regulan la cantidad de un bien o servicio que se produce o demanda, un precio alto no significa avaricia, lo mismo que un precio bajo no significa generosidad. Cuando los precios no pueden oscilar libremente para ajustar la oferta y la demanda, se producen excesos de demanda cuando se fijan precios máximos de venta (ej. topes al alquiler, servicios sanitarios o de transporte gratuitos…), o excesos de oferta cuando se fijan precios mínimos de compra (ej. mínimos precio de venta de productos agroalimentarios).
Cuando se topa el precio muchos quieren comprar más, pero nadie quiere vender más, cuando se fija un precio mínimo muchos quieren vender más, pero pocos quieren comprar más. Estos desajustes los paga finalmente el contribuyente que no participa de estos mercados, pues es el gobierno el que acaba haciéndose cargo de las subvenciones de unos y otros, cobrando impuestos a todos los demás. Estas intervenciones, se regulan también mediante colas de espera, única forma de racionalizar una demanda excesiva de servicios sanitarios es tener que esperar 6 meses a una intervención. Como refiere un refrán económico “en los países comunistas el cliente espera por el pan, en los países capitalistas el pan espera por el cliente”.
La intervención gubernamental en el mercado de alquileres, mediante la imposición de controles de precios, ha sido una práctica recurrente en diversas ciudades y países a lo largo de la historia. Aunque estas medidas suelen implementarse con la intención de hacer la vivienda más asequible, los datos históricos y los análisis económicos, como los del economista Thomas Sowell, evidencian que tales políticas conllevan una serie de inconvenientes que, paradójicamente, pueden agravar los problemas que buscan solucionar.
Uno de los efectos más notorios del control de alquileres es la disminución en la oferta de viviendas disponibles. Cuando los propietarios se ven obligados a alquilar sus inmuebles por debajo del precio de mercado, pierden incentivos para mantenerlos o invertir en nuevas construcciones. En ciudades como Nueva York, San Francisco o Ámsterdam, la oferta de vivienda para alquiler se redujo drásticamente tras la implementación de controles al alquiler.
Esta contracción en la oferta no solo se debe a la falta de nuevas construcciones, sino también al deterioro de las viviendas existentes. Los propietarios, al no obtener ingresos suficientes, reducen el gasto en mantenimiento, lo que provoca un envejecimiento acelerado de los inmuebles y una disminución en la calidad de vida de los inquilinos. Estos bajos alquileres, no compensan el esfuerzo e inversión que demanda mantener un inquilino.
El control de precios también genera distorsiones en la asignación de recursos. Al fijar precios artificialmente bajos, se incrementa la demanda de viviendas, ya que más personas pueden permitirse alquilar. Sin embargo, la oferta no puede ajustarse a este aumento debido a las restricciones impuestas, lo que resulta en una escasez de viviendas disponibles, incrementando el precio de toda vivienda no sujeta a este control de precios, creando un mercado negro de alquiler y resultando que sólo las rentas altas pueden acceder a segundas residencias en zonas de control de alquileres aunque las mantengan vacías, como sucedió en Nueva York y San Francisco, desplazando a otros residentes y agravando la gentrificación del centro de la ciudades.
Esta situación obliga a algunas personas a vivir lejos de sus lugares de trabajo o, en casos extremos, a quedarse sin hogar. Ciudades como Nueva York y San Francisco, conocidas por sus estrictos controles de alquileres, han experimentado un aumento en el número de personas sin hogar, evidenciando las consecuencias negativas de estas políticas, a pesar de había vivienda suficiente para todos.
Además, el control de alquileres puede provocar que los propietarios retiren sus propiedades del mercado de alquiler o las conviertan en viviendas de lujo no sujetas a dichas regulaciones. Esto no solo reduce aún más la oferta de viviendas asequibles, sino que también puede llevar a la proliferación de alojamientos ilegales o en malas condiciones, ya que los inquilinos buscan alternativas ante la escasez. En Egipto, tras la imposición del control de alquileres en 1960, muchas personas dejaron de invertir en edificios de viviendas, lo que resultó en una enorme escasez de alojamientos y obligó a muchos egipcios a vivir en condiciones deplorables.
Aunque la intención detrás del control de alquileres es noble, la evidencia histórica y los análisis económicos sugieren que esta política puede generar más perjuicios que beneficios. La reducción en la oferta de viviendas, el deterioro de los inmuebles y las distorsiones en el mercado son sólo algunos de los inconvenientes asociados.
Licenciado en Ciencias Económicas, Licenciado en Derecho, Postgrado en Finanzas por la Universidad de Wisconsin. Trabajó en Morgan Stanley, como director de empresas participadas de importante family office. Autor de publicaciones relacionadas con el mundo financiero. Actualmente es socio fundador y mayoritario de despacho de abogados con sedes en Asturias y Valladolid cuya especialidad son las reestructuraciones empresariales.
Magnifico análisis de una realidad constatable en cuanto se fijan los topes, sea por arriba o por abajo. Por desgracia algunos son impermeables a la razón y a lo evidente, o quizás simplemente les interesa dar la imagen de que son más empáticos con los problemas cuando en realidad no importa más que la propia imagen, aunque suponga que muchos se vean abocados a vivir en la miseria.